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Prevision De L'Immobilier En 2022

Publié le 10/11/2021

Les prix de l'immobilier devraient chuter de 20% en 2022 en moyenne en France et notamment dans les grandes ville où la bulle est plus forte.

 

Pour éviter cela, il est souvent conseillé d'investir dans la pierre. En effet, si les modes financières passent, l'immobilier reste, constituant un bon placement. Les chiffres de l'INSEE sont d'ailleurs formels : les ménages ayant acheté leur résidence principale sont les mieux protégés contre les revers de fortune et la pauvreté. A l'inverse, les 30% des Français les moins bien dotés sont ceux qui ne possèdent pas de patrimoine immobilier

 

Si l'achat de sa résidence principale constitue le premier objectif des ménages, la valeur des biens immobiliers est aussi soumise à variation et peut aussi faire l'objet de "bulles". Or, les bulles immobilières sont particulièrement coûteuses car leurs effets sur l'économie réelle sont très puissants et touchent directement les particuliers.

 

HISTORIQUES

Après une hausse de 200% de 1984 à 1991, les prix des logements anciens dans l'Hexagone s'effondrèrent d'environ 35% entre la fin 1991 et 1998. Un krach immobilier dramatique dont l'économie française ne se remettra pas avant longtemps. La récession s'impose d'ailleurs en 1993, puis la croissance restera faible jusqu'en 1998.

 

On pouvait constater une nouvelle bulle qui s'est installée les années suivantes. De 1998 à 2008, les prix des logements anciens ont flambés de 151%. Par la suite, une évolution alternative s'est observée. La crise de 2009 a suscité une chute quasiment de 10%, puis la bulle est revenue au galop en 2011/2012 (+13%), avant de marquer de nouveau le pas en 2013/2015 (-7%), pour finalement repartir de plus belle de 2016 à 2020. Du 1er trimestre 2016 au 1er trimestre 2020, les prix des logements anciens ont flambés de 14%.

 

AUJOURD'HUI

Après une baisse de 2013 à 2015, la récente remontée des prix immobiliers, principalement à Paris, mais aussi dans certaines villes de province comme Lyon, Bordeaux ou Rennes, confirme que nous sommes toujours face à une bulle, un phénomène de décalage entre le prix de marché des actifs immobiliers et leur valeur réelle. Nous constatons un décalage entre le niveau des prix immobiliers et le PIB en valeur dans l'Hexagone.

Nous constatons un réel décalage entre le niveau des prix immobiliers et le PIB en valeur dans l'Hexagone. Tout comme lors de la bulle de 1984/1991, l'excès de valorisation financière est toujours très élevé et appelle un retour de la baisse des prix.

Tout cela avant même le début de la dépression économique suscitée par la pandémie de Covid19. Si celle-ci perdure et que les prix de l'immobilier ne baissent pas, cet écart sera encore plus élevé, donc dangereux. En effet, l'augmentation des prix immobiliers est vertueuse si elle est à l'aune de celle des revenu des particuliers. 

Dans le cas où elle dépasse largement cette dernière, elle devient risquée, notamment pour les ménages qui n'ont plus les moyens d'accéder à la propriété , à cause de prix des logements trop élevés. Cependant, c'est exactement ce que l'on observe depuis quelques années. De 1960 à 2000, l'indice du prix des logements rapporté au revenu disponible par ménages a oscillé entre 0.6 et 1.7, atteignant un niveau moyen, considéré comme normal, de 1.1. Aujourd'hui il est actuellement de 1.7. C'est certes légèrement moins que le sommet de 1.72 atteint en 2011, mais toujours trop élevé.

 

LES PRIX DES LOYERS

Le ratio Parisien a largement dépassé son sommet de 2012, atteignant un nouveau pic historique de 2.68 au 1er trimestre 2020 (contre un niveau normal de 1.1). Notons également que le record national de ce ratio est détenu par la ville de Lyon avec un niveau de 2.9.

En revanche, le ratio de l'ensemble de la province, qui avait atteint un plafond de 1.72 en 2077, a reculé à 1.53 en 2017 et 2018, un plancher depuis 2005, pour remonter très légèrement à 1.58 au 1er trimestre 2020. Il existe encore des régions de France où les prix de l'immobilier demeurent relativement normaux. 

 

LES CREDITS IMMOBILIERS

A l'échelle nationale, le moteur principal de la dynamique immobilière française reste évidemment la faiblesse des taux d'intérêt des crédits immobiliers, qui demeurent historiquement bas.

Seul bémol de ce crédit pas cher, le taux d'endettement des ménages rapporté à leur revenu disponible ne cesse de battre des records également historiques, atteignant désormais 101.5%, contre par exemple 53% en 1992 et 56% en 2000. Les encours des seuls crédits à l'habitation représentent 82% du revenu des ménages, là aussi un record.

Tant que les taux d'intérêt restent faibles, il n'y a pas péril en la demeure. Néanmoins, comme les déficits et la dette publique de la France repartent en forte hausse, tout comme d'ailleurs leur homologues européens, une remontée des taux obligataires et hypothécaires apparaît inévitable, ce qui pèsera immanquablement sur les crédits, puis sur les cours de l'immobilier.

 

LES MENAGES FRANCAIS

Face à l'augmentation récente du coût du risque pour les banques françaises, ces dernières sont contraintes de durcir leurs conditions d'octroi de crédits et même de faire peser une prime de risque supplémentaire sur les taux d'intérêt des crédits immobiliers. Les mesures gouvernementales devraient encore affaiblir le marché immobilier. Autant de facteurs qui réduiront mécaniquement la demande de biens immobiliers.

Du côté de l'offre, l'augmentation du chômage va malheureusement fragiliser de plus en plus de ménages, qui sont déjà historiquement endettés, notamment sur le front immobilier. Face au chômage et à la baisse du pouvoir d'achat que cela entraînera, de nombreux ménages risquent de se retrouver en situation de surendettement et par là même contraints de vendre leur logement pour lequel ils se sont souvent endettés plus que de raison. 

 

DEVELOPPEMENT DE LA DIGITALISATION

Le développement de la digitalisation et du télétravail va de ce fait réduire l'appétence pour les bureaux et les locaux commerciaux. Or, de nombreux investisseurs et fonds d'investissements immobiliers se sont lourdement endettés pour acquérir ce type de biens, en comptant sur les loyers pour rembourser leurs échéances de crédits. 

Si les locataires ne sont plus là, ces investisseurs sont alors, eux aussi, contraints de vendre pour rembourser leurs dettes et éponger leurs pertes.

Face à la baisse des prix de l'immobilier commercial et de bureaux, ces investisseurs pourraient même être forcés de vendre les biens sur lesquels ils gagnent encore de l'argent, en l'occurrence ceux de l'immobilier d'habitation. Ce qui accroîtra encore l'offre de logements.

 

PAPY BOOM 

Le marché de l'immobilier va devoir également différer les conséquences du PAPY BOOM, une augmentation du nombre de décès de nos aînés, soit un total d'environ 630 000 décès par an au cours des dix prochaines années, en espérant que le Covid19 n'aggravera pas ce chiffre, contre une moyenne de 570 000 décès annuels depuis 2010. Ces évolutions ne manqueront pas d'accroître encore l'offre des logements.

 

EN FINALITE

Les fondamentaux du marché immobilier sont clairs : des prix trop élevés, un resserrement des conditions de crédits, une baisse de la demande et une augmentation de l'offre.

Dans ce cadre, il ne faut pas être grand clerc pour comprendre que si l'offre devient structurellement plus élevée que la demande, les prix finiront forcément par baisser. 

Si cette perspective fait peur à certains, il est toutefois utile de rappeler que la baisse des prix n'est pas forcément une mauvaise nouvelle. Elle pourrait même au contraire s'avérer salutaire, ne serait-ce que pour redonner de la solvabilité à une demande fragile.

Nous anticipons une baisse de l'ordre de 20% des prix immobiliers en moyenne sur le territoire français et notamment dans les grandes villes où la bulle est la plus forte, au cours des deux prochaines années. Ensuite, une fois la correction passée, les prix remonteront progressivement. L'immobilier restera donc un placement porteur à moyen terme. Il a simplement besoin d'un Reset pour pouvoir repartir sur des bases plus saines.

 

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