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FIN DE LA HAUSSE DES TAUX POUR LES CRÉDITS IMMOBILIERS

Publiée le 25/06/2020

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

BAISSE DES TAUX IMMOBILIERS EN JUIN 2020

 

Une bonne nouvelle pour les emprunteurs, même si les banques sont prudentes, avec des conditions d'emprunt strictes.

 

BONS PLANS ET CONSEILS POUR FINANCER VOTRE PROJET IMMOBILIER

Selon les établissements financiers, les durées et profils d'emprunteurs, les baisses sont de 0.05 à 0.30 %. Sur 20 ans , le taux est autours des 1.40 % brut (hors assurance et frais annexes) contre 1.50 % en mai 2020. Cependant, les taux restent très bas (dernier record historique en comparaison avec un taux de 1.10 % pour l'automne 2019).

 

TAUX IMMOBILIERS AU 11 JUIN 2020

- 10 ans : de 0.70 à 1.80 %, taux moyen à 1.10 %

- 15 ans : de 0.90 à 1.95 %, taux moyen à 1.20 %

- 20 ans : de 1.05 à 2.15 %, taux moyen à 1.40 %

- 25 ans : de 1.35 à 2.40 %, taux moyen à 1.60 %

Taux bruts, hors assurance et coût des garanties, donnés à titre indicatif. Sources : barèmes bancaires et courtiers en crédit immobilier. Le taux d'un crédit immobilier est établi au cas par cas, sur la base du profil de l'emprunteur et des caractéristiques de son projet.

 

TAUX D'USURE

Le taux d'usure correspond au taux maximum que tous les prêteurs sont autorisés à pratiquer lorsqu'ils accordent un crédit. L'instauration d'un tel seuil vise à protéger l'emprunteur d'éventuels abus.

Si les barèmes se réajustent, c'est aussi parce que "certaines banques ont pris conscience des difficultés créées par la baisse du taux d'usure", remarque Ludovic HUZIEUX. Ce plafond légal que le taux tout compris des prêts immobiliers ne peut pas franchir a reculé au deuxième trimestre 2020.

Pour les prêts sur plus de 20 ans, il est tombé à 2.51 %. Si un emprunteur décroche un taux brut à 1.80 % sur 22 ans, par exemple, l'ajout de l'assurance, de la garantie et des frais annexes coduit le crédit à dépasser le taux de l'usure. Et le dossier et refusé.

EMPRUNTEURS CIBLÉS

  • PRIMO-ACCÉDANTS

Les premiers concernés, ce sont les jeunes primo-accédants modestes. Ils empruntent sur de plus longues durées, avec peu d'apport personnel, ce qui fait monter le taux de leur crédit immobilier, au point de dépasser le taux d'usure.

  • SÉNIORS

Les personnes présentant un risque aggravé de santé ou encore les particuliers qui exercent une profession à risque. Ils paient leur assurance emprunteur à prix fort, ce qui peut les conduire là encore à dépasser le taux d'usure.

 

FRAIS ANNEXES

La baisse des taux n'est pas toujours suffisante pour éliminer le problème. Certaines dépenses annexes viennent gonfler le TAEG. C'est le cas des frais de dossier. Ils rémunèrent la banque pour le montage et l'étude de la demande de prêt, un travail qui doit logiquement être rémunéré.

Aujourd'hui, les banques appliquent un tarif forfaitaire qui peut atteindre 3 000 €. Non négociable, ce montant vient augmenter le Taux annuel effectif global, ce qui peut conduire à un dépassement du taux d'usure.

 

SOLUTIONS POUR RESTER EN DESSOUS DU TAUX D'USURE

  • NÉGOCIER AVEC LA BANQUE

Vous êtes un bon client pour la banque si vous avez un bon dossier (apport personnel, comptes bien tenus, bonnes perspectives professionnelles, etc), avec un projet immobilier de qualité. Certaines banques pourront accepter de négocier votre taux, voire même les frais de dossier pour ne pas dépasser le taux d'usure.

Conseil : rapprocher vous d'un courtier en immobilier qui fera le tour des établissements pour trouver celui qui acceptera votre dossier (contactez-nous pour que nous puissions vous conseiller un courtier en immobilier de confiance au 01 49 44 63 30).

  • L'ASSURANCE EMPRUNTEUR

Vous pouvez choisir une autre assurance que celle proposée par votre banque prêteuse. Cette délégation d'assurance, moins chère, "baisse drastiquement le Taux annuel effectif d'assurance (TAEA, qui fait partie du TAEG), ce qui permet de ne pas dépasser le taux d'usure. De quoi obtenir le prêt tout en réalisant des économies variant de 8 000 à 20 000 € sur la durée totale du crédit" Astrid Cousin.

Attention : de nombreuses banques refusent la délégation alors que ce droit est garanti par la loi Lagarde.

  • PRÊT MULTILIGNE

Vous pouvez financer votre projet avec deux crédits couvrant la même somme, l'un sur 10 ans et l'autre sur 20 ans.

Plus court, l'emprunt sur 10 ans bénéficie d'un taux plus bas, ce qui fait baisser le TAEG global et permet de rester en dessous du taux d'usure

Infos : "Ce type de montage est très technique et toutes les banques ne l'acceptent pas. Un courtier saura trouver le bon établissement et aidera l'emprunteur à choisir la formule la plus adaptée à son projet" Ludovic Huzieux, co-fondateur d'Artemis Courtage.

 

CRITERES DE PRÊT TRES STRICTS

Si les taux se desserrent, les banques n'ont pas pour autant ouvert en grand les vannes du crédit. Elles appliquent avec rigueur les directives de réduction des risques données fin 2019 par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). La durée du crédit plafonnée à 25 ans et la mensualité ne peut pas dépasser le tiers des revenus (règle des 33 % de taux d'effort).

Ce qui exclut nombre de jeunes emprunteurs modestes.

 

MEILLEURS PROFILS POUR LES BANQUES

Cible privilégiée des banques, emprunteurs qui gagnent bien leur vie (revenus supérieurs à 6 500 €/mois), avec placements ou capacité d'épargne. Il peuvent prétendre à un Taux d'emprunt à partir de 1.10 % hors assurance sur 25 ans. Certains profils haut de gamme décrochent même des taux bruts inférieurs à 1% sur 20 ans.

La vigilance des banques porte aussi sur la situation de l'emprunteur. Mieux vaut être en CDI ou fonctionnaire. Pas question de se présenter avec un découvert, une accumulation de crédits à la consommation, des refus de paiement ou des avis à tiers détenteur. Des critères somme toute classiques, qui étaient déjà appliqués bien avant la crise.

Le chômage partiel : " Il devrait avoir peu de conséquences pour les emprunteurs, en particulier si leur employeur complète la rémunération. Dans le cas contraire, des banques peuvent exiger un peu plus d'apport personnel" estime Ludovic Huzieux.

 

APPORT PERSONNEL

Les banques prêterons plus facilement sur le profits ayant de l'apport personnel. Le taux moyen pour un prêt sur 20 ans avec plus de 20 % d'apport personnel tourne autour de 1.25 % brut. Il monte à 1.60 % si l'apport varie entre 5 et 20 %. Pour ceux qui n'ont pas de fonds propres, il peut monter jusqu'à 1.80 %. Dans ce dernier cas, avec le prix de l'assurance, des garanties et des frais de dossier, le taux de l'usure est dépassé et le prêt est refusé.

Si les banques sont exigeantes sur l'apport personnel, c'est parce qu'il les rassure. Avec lui, elles savent qu'elles ont affaire à un emprunteur qui gère ses finances et qui est capable de faire face à ses remboursements.

L'apport personnel réduit aussi le risque pris par les banques. En effet, un crédit sans apport couvre la totalité de la dette immobilière. En cas de revente pour force majeure, 2 ou 3 ans après la signature, l'emprunteur doit rembourser l'intégralité de son prêt alors qu'il enregistre une moins-value. Il n'a plus assez d'argent pour payer et la banque en est de sa poche. Avec un apport de 20 %, les sommes à rembourser sont moins importantes. C'est moins douloureux pour l'emprunteur et la banque a davantage de chances de récupérer sa mise.

CRÉDIT A 100%

L'analyse de ces barèmes bancaires montre qu'il reste possible d'emprunter avec peu d'apport. En revanche, les prêts à 110 % qui recouvrent le bien et les frais annexes, sont pratiquement impossibles à obtenir. Pour emprunter, il est recommandé d'avoir un minimum de 10 % d'apport et avoir les moyens de payer en plus les droits de mutation et les dépenses annexes.

 

QUALITÉ DU LOGEMENT

La revente reste un point capital pour les banques. Leur objectif, c'est de limiter la casse tant pour elles que pour l'emprunteur si ce dernier doit céder son bien en urgence et rembourser son prêt par anticipation. La règle d'or de l'immobilier est de choisir un bon placement.

 

GARANTIE

Il ne faut jamais oublier que le logement vient garantir le crédit via l'hypothèque ou la caution et que les banques sont vigilantes quant à la qualité de cette garantie. Elles se méfient des biens trop isolés, difficiles à revendre en cas de coup dur. Dans le neuf, elles ont du mal à financer les résidences dont les délais de livraison sont supérieurs à 24 mois. Côté maison neuve, la majorité d'entre elles n'accepte que les projets menés sous contrat de construction-loi de 1990, seul cadre juridique à inclure une garantie de livraison à prix et délais convenu.

 

QUELLES PRÉVISIONS POUR LA FIN D'ANNÉE 2020 ?

Comment les taux vont-ils évoluer ?

" Etant donné les derniers barèmes reçus et la nécessité de relancer ce marché de l'immobilier qui a été stoppé pendant deux mois, la politique de taux bas devrait se maintenir" répond Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com

" Les banques sont rassurées dans cette stratégie par les annonces favorables de la banque centre européenne, qui s'est engagée à les soutenir pour le financement de la reprise économique" ajout Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi.

Juin 2020 pourrait bien marquer la fin de la hausse des taux. Des taux qui pourraient rester stables jusqu'à la fin de l'année grâce aux politiques de soutien à l'économie et à l'attitude accommodante de la BCE.

 

5 CONSEILS POUR OBTENIR VOTRE CRÉDIT EN IMMOBILIER

  • Préparez-vous en amont. Informez-vous quelques mois avant de vous lancer, nettoyer vos comptes des découverts, des crédits à la consommation. Informez-vous sur les critères d'octroi des prêts. Consultez votre banque sur la faisabilité de votre projet. Montez le dossier avec un courtier en crédits immobiliers. Il connaît les banques et saura vous dire si votre projet est finançable.

 

  • Comprenez les banques. Elles veulent sécuriser les remboursements. Elles vont s'assurer de votre solvabilité et vous accorderont un crédit en fonction de vos revenus. Pour elles, vous êtes aussi un placement, elles vont rentabiliser le crédit en vous vendant des produits et des placements. Autre point important : sachant que le logement garantit le crédit, elles vont être vigilantes sur l'adresse et la qualité du bien.

 

  • Respectez les critères de prêt. Votre mensualité ne pourra pas dépasser le tiers de vos revenus et la durée de votre emprunt ne dépassera pas 25 ans et 7 ans de revenus. Attention au reste à vivre, cette somme qu'il vous reste une fois la mensualité payée. S'il n'est pas suffisant, la banque refusera le prêt. Elle vous demandera une épargne résiduelle représentant au moins 6 mensualités.

 

  • Sachez lâcher du lest. Jusqu'en 2019, les banques étaient plus souples sur de nombreux points. Aujourd'hui, ce n'est plus vrai. Par exemple, les frais de dossier ne sont plus négociables. Acceptez cet état de fait. Ce qui compte actuellement, c'est d'obtenir le financement et ce serait ballot de faire capoter votre projet pour gratter quelques milliers d'euros.

 

  • Etablissez vos priorités. Certes important, le crédit ne reste qu'un outil. Ce qui compte, c'est votre projet. Si vous trouvez le logement qui vous convient vraiment, ne lâchez pas la proie pour l'ombre. Dans de nombreux secteurs prisés, l'offre reste inférieure à la demande et quantité de biens, même aujourd'hui, trouvent rapidement preneur sans voir chuter leur prix.

 

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*Source, Pierre CHEVILLARD, rédacteur en chef.

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