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DEVENIR NU-PROPRIÉTAIRE : QUELS AVANTAGES ?

Publiée le 17/06/2020

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Vous souhaitez investir dans l'immobilier et vous vous interrogez sur le statut de nu-propriétaire ? Avant de s'engager dans ce type d'investissement, il est préférable de connaître les caractéristiques de la nue-propriété, notamment les droits qu'elle confère sur le bien acquis, ainsi que ses avantages comme ses inconvénients. On répond à vos questions !

 

QU'EST CE QUE LA NUE-PROPRIÉTÉ ?

On parle d'achat immobilier en nue-propriété lorsque le bien acquis a fait l'objet d'un démembrement, c'est-à-dire que le droit de propriété sur le bien est divisé entre :

  • l'usufruitier qui peut occuper le bien ou l'utiliser pour percevoir des revenus, tels que des loyers par exemple
  • le nu-propriétaire qui dispose du bien et peut ainsi procéder à sa vente.

Lorsque vous achetez un bien en nue-propriété, vous concédez donc l'usufruit à une tierce personne.

Toutefois, cet usufruit est cédé pour une période qui se limite de 10 à 20 ans dans le cadre d'un programme commercialisé par un professionnel de la nue-propriété, voire jusqu'au décès de l'usufruitier dans le cadre d'une vente viagère.

Une fois cette période achevée, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien. Il peut alors l'occuper ou le louer.

 

LES AVANTAGES DE DEVENIR NU-PROPRIÉTAIRE

Les avantages sont multiples.

Son premier avantage est de vous permettre d'acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur sur le marché. En effet, puisque vous ne bénéficierez pas de l'usufruit dans l'immédiat, mais seulement de sa nue-propriété, une décote sur le prix du bien vous est accordée, pouvant aller de 30 % à 50 %.

Par ailleurs, durant toute la période de nue-propriété, les travaux d'entretien du bien sont à la charge de son usufruitier, qu'ils concernent les parties privatives comme communes.

En tant que nu-propriétaire, vous n'aurez à prendre en charge que les grosses réparations, telles qu'énumérées à l'article 606 du Code civil :

  • gros murs et voûtes
  • rétablissement des poutres et des couvertures
  • réparation des digues, murs de soutènement et clôtures.

 

LES INCONVÉNIENTS DE DEVENIR NU-PROPRIÉTAIRE

L'inconvénient de l'investissement en nue-propriété est l'impossibilité  de percevoir des loyers durant toute la période de cession de l'usufruit.

Ainsi, l'achat d'un bien en nue-propriété se distingue de l'investissement locatif, puisque vous ne pourrez pas escompter percevoir des loyers afin de rembourser un emprunt immobilier.

 

STATUT DE NU-PROPRIÉTAIRE : QUELLE FISCALITÉ ?

En ce qui concerne les impôts locaux, vous n'avez pas, en tant que nu-propriétaire, à vous acquitter de la taxe foncière et de la taxe d'habitation, toutes deux à la charge de l'usufruitier.

Par ailleurs, si vous souhaitez transmettre un bien en nue-propriété à un héritier, vous bénéficierez de droits de donation réduits, puisque calculés selon la valeur du bien en nue-propriété.

Enfin, si vous devenez nu-propriétaire d'un bien, celui-ci n'intègre pas votre patrimoine immobilier qui détermine votre assujettissement à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

 

EXEMPLE DE CALCUL DE L'IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIERE POUR UN CONTRIBUABLE NU-PROPRIÉTAIRE

En 2020, vous êtes propriétaire de 3 biens immobiliers :

  • Votre résidence principale, en pleine propriété, valant 400 000 € et bénéficiant d'un abattement forfaitaire de 30 %. Sa valeur à déclarer s'établit donc à 280 000 €
  • Une résidence secondaire, en pleine propriété, valant 600 000 € et ne bénéficiant d'aucun abattement.
  • Un bien acquis en nue-propriété, valant 500 000 €, non soumis à l'impôt sur la fortune immobilière.

Ainsi, la valeur de l'ensemble de votre patrimoine immobilier s'élève à 880 000 €, alors que l'impôt sur la fortune immobilière concerne les personnes détenant un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d'euros.

Vous n'êtes donc pas assujetti à l'impôt sur la fortune immobilière.

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