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JUILLET 2019: VENTE IMMOBILIÈRE - PACTE DE PRÉFÉRENCE

Publiée le 01/06/2019

Quand un vendeur a donné d'abord une préférence...

 

Le propriétaire d'un bien immobilier explique qu'il souhaite signer une promesse de vente...mais il a déjà conclu un pacte de préférence avec une autre personne. Est-ce un problème? à quoi faut-il penser ou veiller? Nos conseils, vu d'un très récent arrêt...

 

Où la préférence a été donnée...

Cadre légal. 

Né de la pratique, le pacte de préférence fait l'objet d'un cadre légal, depuis le 01.10.2016 (réforme du droit des contrats). Le pacte de préférence y est défini comme "le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter" (C.civ.art.1123, al.1).

Sanction. 

Si un contrat est "conclu avec un tiers en violation d'un pact de préférence, le bénéficiare peut obtenir la réparation du préjudice subi. Lorsque le tiers connaissait l'existence du pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu" (C. civ. art. 1123, al. 2). Ainsi, en cas de violation d'un pacte de préférence, son bénéficiaire peut au moins réclamer des dommages et intérêts. Au vu du texte, il peut au remettre en cause une vente, conclue avec un tiers acquéreur de foi, s'il peut rapporter une double preuve, à son égard: connaissance du pacte (cf. Cass. 3e civ. 28.02.2018 n°117-11111) et de l'intention de s'en prévaloir.

 

Un arrêt à méditer

 

Si un pacte est/reste en cours...

En octobre 1999, le propriétaire d'un bien consent un pacte de préférence en cas de vente, et ce pour dix ans. En novembre 2009, il vend le bien à un tiers à la suite d'une promesse unilatérale de vente (septembre 2009). Le bénéficiaire du pacte, estimant que la vente est intervenue au mépris de ses droits, décide d'en demander l'annulation. Des juges écartent sa demande, en estimant que la vente ne pouvait prendre effet qu'à la date de levée de l'option, intervenue aprés la date d'échéance du pacte.

 

Il faut le respecter... 

La cour de cassation a recemment censuré ce raisonnement, en posant le principe suivant, inédit: un "pacte de préférence implique l'obligation, pour le prommettant, de donner préférence au bénéficiaire lorsqu'il décide de vendre le bien" (Cass. 3e civ. 06.12.2018 n° 17-23-321)

 

Pour prévenir des litiges...

 

Du côté vendeur. 

Un vendeur sera bien avisé de respecter un pacte de préférence, tant qu'il reste "valable", et ce en le proposant d'abord au béféciaire avant toute promesse de vente.

 

Côté tiers acquéreur. 

En présence d'un pacte de préférence, un tiers acquéreur peut désormais tenter de sécuriser une vente avec un mécanisme légal appelé "actions interrogatoire". Il peut demander par écrit au bénéficiaire (supposé) du pacte de "confimer" son existence et "s'il entend s'en prévaloir". Si un (candidat) acquéreur use de cette faculté, le bénéficiaire du pacte ne pourra en principe demander, faute de réponse dans un délai raisonnable (à lui indiquer), la nullité de la vent. Une LRAR est à privilégier (voir modèle en notice).

 

Côté agent immobilier. 

Si vous êtes mandaté en vente, vous serez bien avisé d'informer tout vendeur sur la nécessité de respecter un éventuel pacte de préférence, et sur les risque pris, à défaut. En présence d'un pacte, il convient au vu d'un arrêt de porter son existence à la connaissance de tout (candidat) acquéreur, et de prévoir d'interroger le bénéiciaire sur ses intentions, en temps utile (Cass. 3e civ. 10.10.2012 n°11-21932). Dans une promesse de vente, il peut être sage de prévoir, au cas par cas, une rubrique sur le pacte de préférence et l'action interrogatoire, avec un besoin une reconnaissance ses conseils donnés, voire une condition suspensive.

 

 

 

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