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22/11/16 PLAISANCE :Où l'agent immobilier veut acquérir un bien sous mandat...

Publiée le 02/12/2016

Pour une raison ou une autre, un agent immobilier (ou le gérant d'une agence immobilière) souhaite acquérir un immeuble rentré sous mandat. Dans ce cas, comment doit-il s'y prendre ? Au vu d'un arrêt récent et de nouveaux textes du Code civil, un point s'impose... 

Une interdiction à prendre en compte 

Code de déontologie. Un AI s'oblige par principe à "ne pas acquérir, en partie ou en totalité, ni faire acquérir par un proche ou un organisme quelconque dans lequel" il détiendrait "une participation", un bien pour lequel un mandat lui a été confié. Un AI doit aussi veiller à ne pas accepter d'évaluer un bien dans lequel il envisage "d'acquérir des intérêt", sauf à en faire état dans son "avis de valeur". 

Code civil. En vertu de l'art.1596 du Code civil, un mandataire ne peut se rendre acquéreur, soit par lui-même ou par personne interposée, d'un bien qu'il est chargé de vendre, et ce à peine de nullité de la vente. Notons qu'un vendeur ne peut pré-valoir de l'art.1596 que pour un bien faisant l'objet d'un mandat en ordre, réserve faite d'un cas de fraude de la part d'un AI (CA Paris 11.03.2016 n°14/20536). 

Gare aux juges ! Comme le rélève une récente affaire, la Cour de cassation n'entend guère badiner avec l'interdiction posée par l'art.1596. En l'espèce, un vendeur, qui avait mandaté une agence, avait signé avec une personne un compromis avec faculté de substitution à son profit. Grâce à cette faculté, la vente est finalisée avec une SCI, dont le capital est en partie détenu... par le gérant de l'agence. La Cour de cassation a confirmé l'annulation de la vente. Il ressort de l'arrêt qu'un notaire commet une faute en acceptant d'authentifier une vente en sachant qu'elle est conclue en violation de l'art.1596. Le tout, car le vendeur n'avait pas eu "conscience" de la nullité prévue ( Cass.3e civ.29.09.2016 n° 15-15129). 

Une interdiction à relativiser

Code de déontologie. Un AI peut se porter acquéreur d'un bien sous mandat à la condition d'"informer" son client de son "projet". 

Code civil. La sanction attachée à une vente qui contrevient à l'art.1596 du Code civil est une nullité dite relative ( et non absolue). A ce titre, seul le vendeur peut la demander, dans un délai de cinq ans. En outre, et surtout, l'annulation de la vente n'est pas encourue (et la vente "sauvée") si le vendeur renonce à s'en prévaloir... par une "confirmation". 

Du nouveau ! Si la réforme du droit des contrats dans le Code civil n'a pas retouché l'art.1596, de nouveaux textes sont venus préciser le régime de la nullité relative. A cet égard, deux règles sont à prendre en compte. D'une part, la nullité peut être "couverte par la confirmation ne peut en principe "intervenir qu'après la conclusion" d'un contrat, l'exécution volontaire de celui-ci "en connaissance de la cause de nullité, vaut confirmation". A ce titre, un AI peut à notre avis acquérir un bien sous mandat si les actes de vente comportent une rubrique claire et précise sur l'art.1596, la sanction attaché, et les nouveaux textes (cf.notice). L'idéal est de régulariser (aussi) un acte de confirmation après la vente.

Conseil 1. Là où un AI ne fait pas le nécessaire, il pourrait tenter d'utiliser une nouvelle action "interrogatoire" qui permet, sous conditions, de demander à un vendeur soit de confirmer la vente, soit d'agir en nullité sous six mois à peine de forclusion (C.civ art. 1183). C'est un "pis-aller"... 

Conseil 2. Un nouveaux texte prévoit aussi qu'un "représentant" ne peut "contracter pour son propre compte avec le représenté". Si tel est le cas, il est précisé que " l'acte accompli est nul à moins que (...) le représenté ne l'ait autorisé ou ratifié". Si le texte pourrait être lu comme permettant à un AI d'acquérir un bien avec l'accord (formel) de son client, une discussion est permise, à notre avis.

 

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