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L'actualité de CENTURY 21 Immobilière de Plaisance

24/11/2016 NEUILLY PLAISANCE: Droit de rétractation SRU: nouvelles précisions !

Publiée le 22/03/2017

Dans une affaire, des acquéreurs ont reproché à un agent immobilier d'avoir mal procédé à la notification d'un compromis au titre du droit de rétractation SRU, prévu par l'article L271-1 du CCH. L'arrêt récemment rendu par la Cour de cassation mérite l'attention...

Une décision à apprécier... 

L'affaire. Un couple décide d'acquérir un bien avec leur fille et confie à celle-ci une " délégation de pouvoir" pour "traiter" en son nom "toutes les décisions relatives" à l'achat. Un compromis est signé par la fille avec le vendeur, par le biais d'un agent immobilier (AI). Celui-ci notifie par LRAR le compromis à chacun des trois acquéreurs,et ce au domicile de la fille du couple. 

Le litige. Le couple refuse de finaliser la vente, en exerçant tardivement... son droit de rétraction. Assigné en indemnisation par le vendeur, il soutient alors que la notification du compromis par l'AI était irrégulière, et lui réclame réparation. Selon le couple, l'AI aurait dû notifier le compromis à son domicile personnel. En outre, sa lettre de notification aurait faire référence au délai pour se réctracter, ou viser la faculté de rétractation. 

La décision. La demande du couple est écartée, pour les motifs suivants. D'une part, le couple avait donné à sa fille le "mandat" de prendre en son nom toutes décisions relatives à l'achat du bien. D'autre part, sa fille avait signé les trois avis de réception de la LRAR, et "n'avait émis aucune protestation ni réserve". Dès lors, L'AI avait "pu considérer légitimement, en vertu de la délégation de pouvoir, que la notification était valable". Il est en outre jugé que l'AI n'était pas tenu de mentionner la faculté de rétraction dans la lettre de notification (Cass. 3e civ. 02.06.2016 n°15-17833). 

 

Pour purger le délai de rétractation...

 

Une souplesse bienvenue... En le rapoprochant d'autres décisions, l'arrêt pourrait être lu comme autorisant une certaine souplesse pour la "purge" du droit de rétractation SRY par LRAR, au titre de l'article L 271-1 du CCH, en présence de plusieurs acquéreurs pour le bien objet d'un compromis.

Où un "mandat" est donné. Là où un acquéreur est muni d'un mandat (une procuration) en ordre pour représenter un autre acquéreur à la signature du compromis, et en prenant soin de verrouiller celui-ci ( cf.notice), une notification par LRAR à l'adresse du premier pourrait ainsi faire courir le délai de rétractation à l'égard du second. Si l'arrêt du 02.06.2016 s'est satisfait d'un mandat formulé trés largement, il peut être sage de le (faire) rédiger de manière précise ( CA Paris 10.09.2015 n°15-17833).

Conseil. Là où les acquéreurs sont tous présents pour signer un compromis, il peut être tentant d'y prévoir une clause de "pouvoirs réciproques", entre les intéressés, concernant la réception de la LRAR de notification. Mais il nous paraît prudent en l'état de ne pas "abuser" de la pratique (cf.notice), en la limitant aussi au cas où des acquéreurs résident à la même adresse (conjoints,etc.) 

Pour une notification par LRAR... 

Une règle confortée. Dans la droite ligne d'un arrêt de 2010, il est confirmé qu'un AI, lorsqu'il en passe par une LRAR pour "purger" le droit de rétractation, n'est pas tenu d'y mentionner la faculté de rétractation. Il suffit que le compromis comporte les mentions requises. En l'espéce, c'est en vain que le couple a fait valoir que, de nationalité belge, il ne connaissait pas le droit de rétractation prévu par la législation française.

En pratique. Un courrier d'accompagnement neutre peut ainsi suffire pour notifier un compromis (cf.modèle en notice). Cela vaut pour tout acte notifié par LRAR: contrat CCMI, contrat de réservation en VEFA. Un notaire peut se prévaloir de cette règle. 

 

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