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04 / 11/ 2017 NEUILLY PLAISANCE: Où une garantie de loyers est offerte...

Publiée le 29/11/2016

29/11/2016 NEUILLY PLAISANCE: Où une garantie de loyers est offerte...

A l'occasion d'un contrôle, l'administration fiscale a remis en cause une déduction pour la TVA pratiquée par un promoteur-vendeur qui "offrait" à des acquéreurs une garantie de loyers dans le cadre d'un programme en VEFA. Qu'en a donc pensé le juge ?

 

Une décision à apprécier..

Où une garantie offerte... Dans le cadre de la commercialisation d'un programme en VEFA, un promoteur-vendeur offre a des investisseurs locatifs, en accompagnement de leur contrat de vente, une garantie de loyer dite "vacuité". Aux termes de cette garantie, le promoteur s'engage à verser à un acquéreur, s'il ne peut trouver un premier locataire pendant une durée de six mois, une somme correspondant au loyer qu'il aurait perçu en cas de location. Le promoteur subordonne le bénéfice de cette garantie au fait que les acquéreurs confient un mandat de gestion locative à un gestionnaire agréés par ses soins, durant neufs ans.

Avec la TVA en moins... Dans le cadre de sa comptabilité, le promoteur estime que les sommes versées à des acquéreurs, au titre de sa garantie, constituent des "réduction de prix", au sens de l'article 267 du GCI. En vertu de ce texte, les "réductions de prix consenties directement aux clients" peuvent être déduites de la base imposable de la TVA. Le promoteur déduit donc le montant des sommes versées de ses bases de TVA.

A tort... A la suite d'une vérification de comptabilité, le fisc remet en cause la déduction ainsi pratiquée. Pour le fisc, les sommes versées par le promoteur au titre de sa garantie ne peuvent s'analyser comme des réductions de prix. Elles sont la contrepartie d'une "prestation de service" rendue au promoteur par les acquéreurs et consistant, pour ces derniers, dans le choix de faire appel à un gestionnaire agréé. Les juges du fond valident la position du fisc (CAA Versailles 07.07.2015 n°14VE03514)

Pas si vite ! Le conseil d'Etat vient d'annuler l'arrêt d'appel, pour erreur de droit. En jugeant que les sommes versées au titre de la garantie constituent la rémunération d'une prestation de service "sans rechercher si le choix imposé à l'acquéreur de faire appel à un gestionnaire agréé par le vendeur bénéficiait directement à celui-ci", la Cour d'appel a "insuffisament caractérisé l'existence d'un lien direct entre le service rendu et la contrepartie reçue et, par suite, l'existence d'une prestation de service" ( CE 28.09.2016. n°393229).

... à sa juste mesure ! 

Le principe. Dans son arrêt, le Conseil d'Etat a posé le principe suivant. Une "garantie de loyer constitue, en principe, une modalité de réalisation de la vente de l'immeuble de nature à entrainer, à concurrence des sommes versées en exécution de cette garantie, une réduction du prix d'acquisition initialement stipulé ainsi que, par voie de conséquence", de la TVA correspondante.

La nuance. Des présentations ici ou là de l'arrêt peuvent laisser à penser qu'un promoteur serait toujours en droit de pratiquer une déduction pour sa TVA au titre d'une garantie de loyer, y compris s'il a imposé aux acquéreurs de faire appel à un gestionnaire agréé par ses soins. C'est hâtif. Le Conseil d'Etat demande aux juges ( tel en l'espèce à la Cour d'appel de renvoi) de rechercher quel bénéfice peut être retiré par le promoteur, tel du choix imposé pour le gestionnaire. Une discussion peut à ce titre être permise p.ex. en présence d'un partenariat entre un gestionnaire et un promoteur, avec un accord financier à l'avantage de celui-ci... 

Conseil. La jurisprudence invite en l'état à rédiger avec soin des actes de ventes concernés. La garantie de loyer doit y apparaître comme une modalité de réalisation de la vente. Le recours à un expert-comptable est à conseiller pour apprécier au cas par cas ce qu'il est possible de faire au titre de la TVA.

 

 

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