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Août 2016 : Pour les honoraires, gare aux juges...

Publiée le 27/07/2016

La cour de cassation vient de conforter les pouvoirs reconnus aux juges pour contrôler les honoraires dus aux agents immobiliers au titre de la loi Hoguet. C'est-à-dire ?

Où les honoraires "Hoguet" sont dus... Nous supposons ici qu'un agent immobilier (AI) peut prétendre en bon ordre, à des honoraires au titre de la réglementation Hoguet, tel dans le cadre d'une vente.

... le juge n'a pas son mot à dire? A la suite de la finalisation d'une vente chez un notaire , un acquéreur  refuse de payer les honoraires de l'AI à sa charge, puis en réclame la réduction. La cour d'appel, saisie du litige, écarte cette demande. Elle souligne que la rémunération prévue au profit de l'AI, dans l'avant-contrat puis l'acte réitératif est "la loi des parties" et qu'il ne lui appartient pas, dès lors, de la modifier. Non sans subtilité, elle relève que,dès lors qu'il ne s'agit pas d'une clause pénale, son montant ne peut être modéré, au titre de l'article 1152 du Code civil.

Pas si vite ! Par un arrêt qui aura les faveurs d'une publication officielle, et suivant un principe inédit, ce raisonnement vient d'être censuré en Cassation pour la violation de l'article 6 de la loi Hoguetn et de l'article 1999 du Code civil ( droit commun des mandats). Ce principe, qui parle de lui-même, est le suivant : "l'ouverture du droit à rémunération de l'agent immobilier (...), dans les conditions impératives que fixe le premier de ces textes, ne fait pas obstacle au pouvoir que le juge tient du second, de réduire, voir supprimer cette rémunération, en considération des fautes que l'intermédiaire a commises dans l'exécution de sa mission" (Cass. 1e civ. 14.01.2016 n° 14-26474). Un principe qui vaut pour tout mandat de vente (quel soit le débiteur des honoraires), de location (y compris pour les honoraires "plafonnées") , ou de gestion.

Moralité ? S'il s'inscrit dans le cadre d'une jurisprudence établie, l'arrêt ne manquera d'être utilisé, en raison de sa formulation, par d'habiles plaideurs (et des avocats...). Côté AI ou administrateur de biens, en cas de litige avec un client pour le règlement de vos honoraires, et si votre responsabilité est susceptible d'être (effectivement !) engagéé, il invite à privilégier la voie de la négociation (prévoir une transaction). Mieux vaut un bon accord qu'un mauvais procès...

 

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