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L'actualité de CENTURY 21 Immobilière de Plaisance

Août 2016 : Un Impayé ? Gare à la prescription...

Publiée le 26/07/2016

Confronté à un impayé de la part d'un particulier, un professionnel de l'immobilier ou du bâtimebt dispose d'un temps "limité" pour le recouvrer en justice. c'est-à-dire?

Un texte spécifique... En vertu de l'article L 137-2 du code de la consommation, l'action "des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans". Ce texte, et donc cette prescription biennale qui déroge au droit commun (cinq ans), s'applique dans les relations avec toute "personne physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale".

A prendre en compte... Un agent immobilier ou ADB est concerné par la prescription biennale pour une créance d'honoraires (mandat en transaction ou gestion). Sauf régime particulier (créance locative, frais de notaire - cf. notice), il en va de même pour tout impayé, côté professionnel de l'immobilier ou du bâtiment (travaux, CCMI,etc.).

Sans exception... Dans un affaire, un promoteur se voit opposer, par un particulier, la prescription de l'article L 137-2 pour une créance portant sur le solde du prix de vente d'un lot (Vefa). Non sans subtilité, il tente alors de contester l'application du texte en expliquant qu'un immeuble en l'état futur d'achèvement "ne saurait être assimilé à un simple bien de consommation". Mais cette thèse vient d'être ecartée par la cour de cassation. L'article L 137-2 s'applique et doit s'appliquer "sans distinguer entre les biens meubles ou immeubles fournis par les professionnels aux consommateurs" (Cass. 1e civ. 17.02.2016 n° 14-29.612).

Sans "parade" possible... Inutile de tenter de "rallonger" la durée de la prescription par une clause contraire d'un mandat ou contrat. Même avec l'accord d'un client, pareille clause est illicite (sans valeur). Il en va de même de toute clause visant à crée des causes de suspension ou d'interruption de la la prescription (non prévues par la loi).

Conseil. Comme cela vient d'être jugé avec force, toute personne morale, y compris une SCI "familiale", ne peut se prévaloir de l'article L137-2 (Cass. 1e civ.17.02.2016 n°14-29261). Une règle que peut aussi opposer un syndic (honoraires dus par un syndicat des copropriétaires).

 

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