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L'actualité de CENTURY 21 Immobilière de Plaisance

Focus sur le droit "légal" de passage en 2016 !

Publiée le 27/02/2016

Le Code Civil reconnaît au propriétaire d'un terrain enclavé le droit de bénéficier d'une servitude de passage sur le terrain privé d'un voisin. Mais dans quels cas est-il possible de se prévaloir de cette sevitude ? Eléments de réponse, au vu des arrêts les plus récents !

Servitude légale de passage : en bref

Une servitude "légale"... Un propriétaire "dont les fonds sont enclavés (...) est fondé à reclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds". Par desserte, il faut entendre par là un accès à la voie publique.

A faire valoir... Pour faire reconnaitre en droit l'existence de la servitude sur un fonds voisin, et à défaut d'accord amiable avec le propriétaire concerné, une action dite en désenclavement est à engager devant le tribunal de grande instance.

Avec indemnité à prévoir... Le voisin, qui aura à supporter la servitude sur son terrain, pourra réclamer une indemnité. Notez qu'il pourra ensuite (faire) mettre un terme à la servitude, si le terrain concerné (fonds dominant) n'est plus enclavé.

Conseil. La servitude légale de passage concerne le sol, mais aussi le sous-sol. Un propriétaire peut ainsi s'en prévaloir pour la pose de canalisations répondant aux "besoins normaux d'exploitation de son fonds".

Servitude légale: les conditions

Desserte inexistante. Un propriétaire peut revendiquer une servitude pour un terrain "qui n'a aucune issue sur la voie publique".

Desserte interdite. Un propriétaire peut à ce titre se prévaloir d'un certificat d'urbanisme (CU) interdisant l'accès d'un terrain à une voie publique. Un voisin ne peut, à cet égard, lui reprocher de ne pas avoir exercé de recours à l'encontre du CU.

Desserte insuffisante. Un propriétaire peut aussi revendiquer une servitude si son terrain dispose d'une "issue insuffisante" sur la voie publique. C'est le cas si la desserte existante ne peut lui permettre d'assurer une "utilisation normale de son fonds". A ce titre, il vient d'être jugé avec fermeté que "l'accès par un véhicule automobile correspond à l'usage normal d'un fonds destiné à l'habitation". C'est un minimum.

Desserte irrégulière. Si l'on ne peut généraliser, on peut aussi revendiquer une servitude si l'accès à un terrain n'est pas conforme aux règles d'urbanisme (largeur minimale, etc.). C'est le cas là où il faut disposer d'une "issue suffisante pour assurer la desserte complète d'un terrain à construire". C'est à faire valoir pour un projet de construction ou de lotissement...

Servitude légale: les limites

Enclave volontaire. Un propriétaire ne peut prétendre à la servitude si l'état d'enclave de son terrain résulte de sa "seule volonté", tel si l'accès à la voie publique a été supprimé de son fait (ou celui de ses auteurs). Il en va ainsi s'il a loué la parcelle, contigue a la sienne, qui lui permettait d'accéder à la voie publique. Il en a été jugé de même là où tout accès en voiture d'un terrain, par la voie publique, a été rendu impossible en raison de la construction d'un bâtiment... en bordure de cette voie. A bon entendeur...

Terrain divisé. Si l'enclave d'un terrain résulte de la division volontaire d'un fonds, la servitude ne peut, en principe, être demandée que sur les terrains issus de la division. Mais notez que, si un passage suffisant ne peut être établi sur l'un ou autre de ces terrains, il est possible de revendiquer une servitude sur un autre fonds.

Une servitude pour cause d'enclave (involontaire) peut notamment être réclamée en justifiant d'une issue insuffisante sur la voie publique, pour assurer la desserte "normale" d'un terrain à construire. Un certificat d'urbanisme négatif ou les règles d'urbanisme peuvent être opposés au voisin concerné.

 

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