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Gare au "micro-logement" en 2016 !

Publiée le 20/02/2016

La Cour de cassation vient de se rendre une décision qui invite tout propriétaire ou mandataire (agent immobilier, administrateur de bien,...) à faire preuve de la plus grande prudence pour la (re)location d'un logement d'une (très) petite surface habitable. C'est-à-dire ?

Où la surface est minimale...

Pour la petite histoire. Un propriétaire loue (en direct) un logement en meublé, constitué d'une seule pièce. Confronté à des impayés de loyers de la part de son locataire, il décide de se prévaloir de la clause résolutoire, prévue dans son bail, et de l'assigner en résiliation/expulsion: Mais le locataire ne se laisse pas faire, en expliquant que la pièce louée n'est pas conforme aux critères d'un logement décent. Et, à ce titre, il demande notamment le remboursement des loyers (déjà) versés.

La discussion. De son côté, le locataire explique que le logement loué ne dispose pas de la surface requise au titre du règlement sanitaire départemental (RSD). Celui-ci dispose, en effet, que tout logement "doit comprendre une pièce de 9m² au moins, cette superficie étant calculée sans prise en compte des salles de bains ou de toilettes". En défense, le bailleur oppose les termes du décret du 30.01.2002 sur la décence. Au vu du texte, il explique qu'un logement peut être loué, quelle que soit sa superficie, lorsqu'il comporte, tel a priori en l'espèce, une pièce principale "d'un volume habitable au moins égal à 20m3".

En cassation. La Cour de cassation vient de donner raison au locataire. Selon son arrêt, c'est à bon droit que les juges d'appel ont fait application des clauses du RSD, non "incompatibles" avec celles du décret de 2002 et plus "rigoureuses" que celles-ci. Dès lors, le logement "ne répondait donc pas aux règles d'habilité prévues par la loi"  (sic), et le bailleur "n'avait pas respecté son obligation de délivrer un logement décent" (Cass. 3e civ. 17.12.2015 n°14-22754). A ce titre, notez que l'arrêt a validé sur le principe, pour ces motifs, la possibilité reconnue au locataire de suspendrele réglement de ses loyers (par le jeu de l'exeception d'inexécution). A bon entendeur...

...un impératif de vigilance maximale !

Pour un "micro-logement"... Au titre du décret sur la décence, tout logement loué à titre de résidence principale doit en principe disposer a minima d'une pièce principale ayant soit une surface 9m² (hauteur sous plafond de 2,20m), soit un volume habitable de 20m3.

Pensez au RSD... Tout bailleur (ou son mandataire) sera bien avisé de consulter le règlement sanitaire départemental (RSD) applicable, afin de vérifier s'il comprend des exigences spécifiques sur l'habitabilité de locaux. C'est par exemple (toujours) le cas pour le RSD dans les Hauts-de-Seine.

Gare à la location.. Là où un propriétaire entend louer en colocation, avec fdes contrats distintcts, la superficie du logement concerné doit être minima de 14m², et son volume habitable de 33m3. Notez que cette double exigence (cumulative) est à respecter si un immeuble en monopropriété est divisé pour y créer des logements à louer.

Prudence en copropriété... En ces de "souci" avec la surface, au vu d'un arrêt, un bailleur n'est pas à l'abri d'une action de la part du syndicat des copropriétaires (Cass. 3e civ.19.05.2015).

Rigeur aussi en vente... Il convient d'être vigilant pour la surface (effective) de "studettes" d'un immeuble ancien, vendu à un investisseur locatif (profane) : une vente peut être annulée pour défaut de conformité ou erreur (Cass. 3e civ.30.09.2015 n°14-17434). Prudence aussi pour qualifier des locaux dans les actes de vente. Ainsi, un local ne saurait être présenté comme un studio, alors qu'il n'est pas "habitable" tel au vu de sa surface (Cass. 3e civ. 09.12.2014).

 

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