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Le certificat d'urbanisme, ça vaut le coup en 2016 !

Publiée le 17/02/2016

Le Conseil d'Etat a rendu récemment une décision qui fournit d'intéressantes précisions sur les effets d'un certificat d'urbanisme (CU), lorsqu'il a été demandé par le propriétaire d'un immeuble ou terrain, tel dans la perspective d'une vente. Que faut-il savoir ?

 

Rappel. Dans les conditions fixées par l'article L 410-1 du Code de l'urbanisme, l'obtention d'un certificat d'urbanisme (CU) permet de "figer" 18 mois les règles d'urbanisme applicables à l'immeuble ou au terrain concernée (prescriptions d'un PLU/POS, taxes, participations, servitudes administratives). Sur le principe, le document met ainsi à l'abri d'un changement (défavorable) des règles, en cas de demande d'autorisation d'urbanisme (permis de construire, etc.).

CU : une portée confortée !

Un principe consacré. Par une règle de principe, inédite, le Conseil d'Etat vient juger que les textes sur le CU "ne réservent pas à la personne qui a présenté la demande de certificat les droits qu'il confère" (CE 15.12.2015 n°374024). Le bénéfice d'un CU peut donc être revendiqué, à bon droit, par une autre personne que celle qui l'a demandé. Un CU présente ainsi un caractère réel, et non personnel. Il est attaché au terrain/projet concerné, et non à la personne.

Sans exclusive. Il découle de l'arrêt que la règle ainsi posée vaut tant pour un CU d'information (CUa) qu'un CU opérationnel (CUb).

En pratique. Tel en l'espèce, un promoteur ou aménageur peut ainsi se prévaloir, pour un projet sur un terrain, d'un CU obtenu par son (précédent) propriétaire. Et ce, sans qu'une commune puisse venir opposer que la règle "revient à permettre de monnayer les certificats d'urbanisme au détriment de l'évolution des règles d'urbanisme" -sic (CAA Lyon 15.10.2013 n°13LY01052).

Conseil 1. L'arrêt conforte l'intérêt de joindre (a minima) un CUa dans des actes de vente, pour l'acquéreur puisse au besoin s'en prévaloir.

Conseil 2. Pour béneficier "à plein" d'un CU, pensez au besoin à besoin à demander sa prorogation , en temps utile.  Un CU peut en effet être  (plusieurs fois) prorogé par périodes d'une année, sous réserve d'un changement des règles d'urbanisme applicables pour le terrain  concerné (sur la marche à suivre : consultez notre notice).

CU : des droits consolidés !

Un régime renforcé. Dès lors qu'une demande de permis est déposée sous 18 mois à compter de la délivrance d'un CU initial, ou durant le délai de validaté d'un CU prorogé, le pétitionnaire bénéficie des droits qui y sont attachés. A ce titre, une commune ne saurait refuser de tenir compte d'un CU au motif qu'il n'a pas été joint à la demande. En outre, un CU doit être pris en compte "sans qu'y fasse obstacle la circonstance que le demandeur ne s'en est pas expressément prévalu lors de l'instruction de sa demande " (arrét précité). Ainsi, en pratique, un oubli ou une erreur pour un CU, dans le formulaire Cerfa de demande de permis (rubrique 3-2), ne peut être opposé au pétitionnaire.

Un "bonus". Le Conseil d'Etat a aussi précisé qu'aucune "disposition n'exclut la prise en compte" d'un CU pour l'examen d'une demande de permis déposée avant la délivrance de ce CU, et "n'ayant pas encore donné lieu à décision".  Ainsi, en clair, un pétitionnaire peut bénéficier des droits attachés à un CU, même si celui-ci est délivré après le dépôt de sa demande de permis.

La limite. Un CU n'empêche pas un maire d'opposer un sursis à statutuer à une demande de permis, là où il peut le faire, même si le CU a pmis d'en faire mention (CE 03.04.2014 n°362735)

Conseil. Toutes ces règles s'appliquent pour un projet relevant de la déclaration préalable.

 

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