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NEUILLY PLAISANCE - MESURAGE CARREZ: ON PEUT "COMPTER" LA LOGGIA ?

Publiée le 02/06/2015

Pour la vente de logements en copropriété, il n'est pas toujours simple de savoir quelles surfaces peuvent être prises en compte au titre de la loi Carrez. La Cour de cassation a recemment précisé sa doctrine pour la surface de loggias. Alors ?

 

Ou un lot de copropriété est vendu...

Si la loi Mandon du 20.12.2014 a supprimé l'obligaion de mentionner la "surface habitable" dans les actes de vente, elle a maintenu en l'état le cadre légal pour la superficie de la partie privative du lot, dite superficie Carrez (loi du 10.07.201965 art. 46). Une "attestation" sur la superficie Carrez reste aussi à joindre auux promesses de vente de lots à usage (total/partiel) d'habitation, dans le cadre fixé par la loi Alur.

Ou la loi Carrez s'applique...

Our calculer la superficie Carrez, il faut tenir compte de règles particulières, fixées par le décret du 17.03.1967.

Son article 4-1 prévoit à cet égart que seule la surperficie des "locaux clos et couverts" peut-être prise en compte (après déduction de certaines surfaces). L'Article 4-2 précise en outre que les "lots ou fractions de lots", d'une surperficie inférieure à 8 m², ne "sont pas pris en compte" pour le calcul.

 

Une loggia peut être prise en ompte....   

Affaire vécue. Un copropriétaire vend un appartement avec un "mesurage" Carrez intégrnat la surperficie de deux loggias, aménagées sur les balcons. Pour tenter d'obtenir une diminution du prix de vente, l'acquéreur décide de contester ce mesurage. Il explique, à cet effet, au vu de l'artile 4-2 du décret de 1967 (acontrario), que seuls des lots ou fractions de lots d'une surperficie supérieure à 8 m² peuvent être pris en compte au titre de la loi Carrez. Ainsi, les deux loggias, de 6.27 et 6.69m² ne pouvait être prises en compte, selon lui.

La décision. Par un arrêt qui aura les faveurs d"une publication officielle, la Cour de Cassation a recement écarté la thèse de l'acquéreur. Elle juge que les superficies des loggias pouvaient bien être prises en compte pour le calcul de la superficie, car "à la date de la vente, les deux loggias privatives, compris dans le lot vendu, étaient closes et habitables" (Cass. 3e civ. 28.01.2015 n°13-26035).

... dans tous les cas ? Pas si vite...

Au plan matériel. La superficie de la loggia d'un logement, inférieure à 8 m2, peut ainsi être prise en compte au titre de la loi Carrez, si elle est "habitable". Notez que la Cour de cassation s'en remet aux juges du fond pour apprécier ce caractère "habitable", au vu de la configuration matérielle des lieux au jour de la vente. Mais cela suppose que la loggia soit correctement fermée, avec à notre avis un système hermétiue (baies) à l'air et aux intempérie. (Cass. 3e. 18.09.2002).

Au plan juridique. La Cour de cassation a pris soin de relever que les loggias étaient "privatives". Il faut à cet égard garder à l'esprit que seule une "partie privative" peut être prise en compte pour la surperficie Carrez. A ce titre, ne peut être incluse une surface sur laquelle un vendeur dispose (uniquement) d'un droit de jouissance exclusif en partie commune, y compris si ce droit fait (à tort) l'objet d'un lot autonome, avec des tantièmes (Cass. 3e. 29.10.2013)/ Pour une loggia, il convient à cet égard de vérifier (et d'apprécier: cf. notice) si elle constitue une partie privative ou commune au vu des actes de la  copropriété: règlement, EDD (Cass. 3. 09.04.2013).

Conseil. Ces règles sont transposables pour une véranda, tant en copropriété vertical (logement en RDC) qu'horisontale (pavillon).

SOUS RESERVE DE POUVOIR LA QUALIFIER DE PARTIE PRIVATIVE AU REGARD DES ACTES DE LA COPROPRIETE, LA LOGGIA (OU VERANDA) D'UN LOGMEENT DE MOINS DE 8 M² PEUT ETRE PRISE EN COMPTE POUR LA SUPERFICIE CARREZ, SI ELLE EST FEMREE ET "HABITABLE"

 

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