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Donation en démembrement de propriété

Publiée le 27/02/2015

Le démembrement de la propriété d’un bien meuble ou immeuble consiste à répartir les prérogatives attachées au droit de propriété (usage, perception des revenus, libre disposition) au profit de personnes distinctes. Cette dissociation s’opère entre un nu-propriétaire qui conserve le droit de disposer du bien et un usufruitier qui a un droit d’usage, limité dans le temps.

Le démembrement de la propriété peut survenir à l’occasion d’une donation, de deux façons : soit le propriétaire gratifie le donataire de la nue-propriété d’un bien, et s’en réserve l’usufruit, soit il transmet l’usufruit temporairement pour n’en ­conserver que la nue-propriété.

La donation de la nue-propriété
Ce schéma de transmission est une anticipation successorale, puisque le donateur offre au donataire de devenir à terme, c’est-à-dire au jour de l’extinction de l’usufruit, plein propriétaire du bien donné. En même temps, en conservant l’usufruit de ce bien, le donateur garde la jouissance et les revenus (loyers, dividendes, intérêts…) qui y sont attachés pendant toute la durée de l’usufruit. Cette durée est librement déterminée dans l’acte de donation. Elle peut être viagère, voire profiter à un second usufruitier, succédant au donateur au jour de son décès.

Le donateur peut aussi souhaiter se réserver davantage de pouvoirs sur le bien transmis, et conserver la faculté d’en disposer librement, sans avoir à solliciter l’accord du nu-propriétaire : il s’agit alors d’un quasi-usufruit, octroyant à son titulaire les attributs du propriétaire, et mettant à sa charge une obligation de restitution à terme.

La donation de la nue-propriété réalise une optimisation fiscale de la transmission du patrimoine. Le donataire recueillant la nue-propriété n’est soumis aux droits de donation que sur une assiette réduite, correspondant à la valeur du bien transmis, déduction faite de celle de l’usufruit réservé par le donateur. Par exemple, si le donateur est âgé de moins de 61 ans, la réduction d’assiette est de 50 % ! Et cette ristourne fiscale est définitive puisque l’extinction de l’usufruit n’entraîne aucun surcoût pour le nu-propriétaire, devenu propriétaire. Cette économie peut être remise en cause si le donateur décède dans les trois mois suivant la donation, auquel cas l’administration fiscale présume que la transmission était fictive.

La donation de l’usufruit
La donation du seul usufruit par le donateur répond à un objectif de transmission de revenus, avec toutes les conséquences fiscales qui y sont attachées : le donateur ne conservant que la nue-propriété, ne perçoit plus les revenus liés à l’usufruit transmis, et il n’est donc plus tenu d’acquitter les impôts y afférents (IR et prélèvements sociaux), puisque ceux-ci sont dus par l’usufruitier. L’optimisation fiscale est réalisée dès lors que l’usufruitier est pas ou peu imposable. Autre conséquence fiscale : lorsque la propriété d’un actif est démembrée, c’est à l’usufruitier qu’il revient d’en déclarer la valeur pour le calcul de l’ISF. Là encore, l’économie d’impôt est acquise si l’usufruitier n’est pas assujetti à l’ISF, ou bien à un taux moindre que le donateur. La donation d’usufruit étant nécessairement temporaire, et sa durée librement fixée dans l’acte de donation, il est loisible au donateur de déterminer à quel moment il deviendra à nouveau plein propriétaire, afin que cette période coïncide avec le besoin de percevoir à nouveau les revenus (la retraite par exemple).

Il convient de faire preuve de prudence à l’égard d’une stratégie de transmission d’usufruit, puisque si sa motivation n’est que fiscale, l’administration est fondée à considérer qu’elle est abusive et passible de sévères sanctions. La donation d’usufruit doit donc répondre à une réelle motivation économique : aider financièrement ses enfants, les loger, etc.

 

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